东吴证券:日本地产是如何走出低谷的
发布日期:2024-02-28 04:59    点击次数:162

  东吴证券发布研究报告称,日本决策层清楚地意识到,房地产兼具消费品和资本品性质。一方面,鼓励消费需求,比如推进大城市化,比如降低购房者成本;另一方面,宽松货币,提供房屋出租相对收益率,引导外资成为推动市场回暖的先导力量,让房地产恢复部分投资属性。二者缺一不可。

  事件:

  2013年开始,日本房地产行业逐渐走出低谷,价格和销售连续攀升,从日本房地产价格指数来看,2013年1月-2023年1月,东京都市圈上涨62%,京阪神都市圈上涨41%,九州和冲绳上涨30%,东北上涨26%,北海道上涨55%,整个日本上涨38%。日本房地产如何结束了“失去的20年”,走出了低谷?安倍经济学的“三支箭”,对日本房地产产生了什么作用和影响?日本房地产有哪些启示?

  ▍东吴证券主要观点如下:

  安倍经济学的“三支箭”,大胆的货币政策(极其宽松的货币环境)、灵活的财政政策(刺激经济增长、消除财政赤字)和快速的增长策略(降低企业税负、促进金融和资本市场、设置开发创新特区,把日本置于全球经济发展社区)对日本房地产复苏有重要的积极作用。

  其一,降低利率。

  1、购房者、开发商的借款成本下降。从2012年开始,利率一路下降,到2016年,正式进入负利率时代。宽松的货币政策降低了购房成本,刺激房地产市场交易活动,进而推动了房价的上涨。2、地产的相对收益上升。在宽松的货币政策环境下,固收类资产收益率随之降低,投资者会转向寻找其他具有更高收益的投资,比如房地产。根据日本不动产证券化协会(ARES)的统计,日本房地产的回报率相对稳定,收益率超过许多固定收益类资产。

  此外,日本通过设立房地产投资信托(J-REITs)进行房地产资产证券化。J-REITs始于2001年,2013年后,J-REITs的发行数量和整体规模显著增加。J-REITs的收益表现与日股相比也有一定优势。

  其二,吸引外资。

  “三支箭”推动日本经济复苏,吸引外资。日本房地产是个庞大且稳定的市场。在全球投资者的视角中,日本房地产市场广阔,具有较高的投资价值。而且日本房地产对外国投资者持开放态度。在房地产交易方面,国内和国外投资者没有明显差异。外资可以通过J-REITs进入日本房地产市场。自2013年以来,外资交易J-REITs比重越来越大,成为J-REITs的主要交易者。

  其三,促进旅游。

  安倍经济学实施以来,外国游客明显增多。2019年,外国游客已经高达3188万名,创历史新高。疫情后日本旅游业快速恢复。日本旅游业的开发,促进了房地产的开发,房价也随之上涨。比如:东京2020奥运会的开展带动多项设施建设和旅游热潮,推动了房地产发展和价格上涨。北海道吸引了国内外对滑雪胜地的投资,商业土地价格和住宅土地价格均明显上涨。推动旅游业发展的一个隐性措施,是引导日元贬值。

  其四,深化城市化。

  推动人口进一步集聚。尤其是东京,在全日本人口减少的情况,2012-2022年,仍有约80万人涌入。住房需求旺盛,推动房价上涨。深化城市化的过程中,住房类型出现结构性调整,共管公寓(Condominiums)的比例提升,价格上涨最快最大,成为日本房价上涨的重要推动力。

  安倍经济学的“三支箭”里,对日本房地产第一重推动,是货币政策;第二重推动,来自积极的市场开放;第三重推动,来自深化城市化。

  风险提示:

  历史经验不代表未来;老龄化以及人口负增长;地缘政治风险等。